Aspectos legales en la remodelación de locales comerciales en Perú

Aspectos legales en la remodelación de locales comerciales en Perú: Guía práctica para empresas constructoras, inmobiliarias y estudios de arquitectura

Autor: Annie Collazos

La remodelación de locales comerciales implica no solo un gran diseño y ejecución técnica precisa, sino también una adecuada gestión legal. Para empresas constructoras, inmobiliarias y estudios de arquitectura, comprender y manejar estos aspectos puede hacer una gran diferencia en la fluidez del proyecto y en la relación con los clientes y subcontratistas.

Este artículo detalla algunos aspectos legales clave a considerar en estos procesos, según el marco normativo peruano, tanto si el cliente es propietario del inmueble como si es el arrendatario.

1.    Marco legal en la remodelación de locales comerciales

Los proyectos de remodelación deben ajustarse a diversas normativas nacionales y locales. Algunos puntos a tener en cuenta incluyen:

• Código Civil Peruano: Regula las relaciones contractuales entre las partes involucradas.

• Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE): Establece los estándares técnicos y de seguridad necesarios en obras civiles.

• Normas municipales: Pueden variar según la jurisdicción y, en algunos casos, implicar requisitos adicionales de licencias y permisos.

• Ley de Seguridad y Salud en el Trabajo (Ley N° 29783): Aplica para garantizar condiciones seguras para todos los involucrados en el proyecto.

2.    Relación con el cliente: Consideraciones según su rol

La relación contractual con el cliente varía según si es propietario del local comercial o un arrendatario. Cada situación tiene implicancias legales específicas que es importante abordar desde el inicio del proyecto.

2.1  Si el cliente es propietario del local comercial

En este caso, el propietario tiene mayor capacidad para decidir sobre las modificaciones, pero deben cumplirse ciertos requisitos:

• Permisos necesarios: Antes de iniciar cualquier remodelación, es indispensable contar con las licencias correspondientes, como la Licencia de Edificación.

• Contrato claro y personalizado: Es fundamental formalizar el acuerdo con un contrato que incluya el alcance de la obra, plazos, presupuesto, garantías y condiciones de pago.

•  Cumplimiento normativo: El propietario debe asegurarse de que el proyecto cumpla con el Reglamento Nacional de Edificaciones y demás normativas aplicables.

2.2  Si el cliente es el arrendatario

Cuando el cliente no es propietario del inmueble, los trabajos de remodelación requieren mayor coordinación. Algunos puntos clave son:

• Autorización del propietario: Los arrendatarios no pueden realizar modificaciones sin el consentimiento del dueño del local. Es recomendable documentar esta autorización por escrito.

• Cláusulas del contrato de arrendamiento: Estas pueden incluir restricciones sobre remodelaciones o establecer responsabilidades específicas.

•  Responsabilidad por permisos: A menudo recae en el arrendatario, aunque debe especificarse en el contrato.

3.    Contratos: Elementos básicos para evitar contingencias

El contrato que regula el proyecto de remodelación debe contemplar detalles suficientes para proteger los intereses de todas las partes y evitar conflictos. Algunos elementos clave son:

• Definición del alcance del proyecto: Especificar claramente las actividades a realizar, incluyendo aspectos técnicos y detalles sobre los acabados. De preferencia especificarlos en un anexo del contrato.

• Plazos y cronograma: Detallar las fechas de inicio y finalización, así como los hitos intermedios del proyecto, las cuales pueden ir de la mano con pagos parciales.

• Responsabilidad sobre permisos y licencias: Identificar quién se encargará de gestionarlos y asumir los costos asociados.

• Cláusulas de penalización: Estas suelen servir para cubrir retrasos, incumplimiento de estándares de calidad o daños a la propiedad.

• Responsabilidad por daños a terceros: Se debe evaluar la contratación de los seguros que sean requeridos para la obra, tales como el SCTR (Seguro Complementario de Trabajo de Riesgo) y una póliza de seguro CAR (Responsabilidad Civil y Todo Riesgo de Construcción).

• Resolución de disputas: Establecer métodos como la mediación o el arbitraje para resolver conflictos de manera eficiente.

4.    Relación con subcontratistas

La participación de subcontratistas es común en proyectos de remodelación, pero su manejo debe ser cuidadosamente supervisado para evitar problemas legales. Algunos aspectos relevantes son:

• Formalización de contratos: Es importante que los subcontratistas estén vinculados por contratos que detallen su trabajo, plazos y estándares de calidad.

• Supervisión continua: La empresa contratante debe monitorear los trabajos para garantizar su cumplimiento.

• Condiciones laborales: Asegurarse de que los subcontratistas cumplan con las normas de seguridad y salud ocupacional, así como con los registros laborales requeridos.

• Responsabilidad compartida: El contrato principal debe prever mecanismos para resolver posibles incumplimientos o defectos en el trabajo de los subcontratistas. Una inadecuada gestión podría generar pérdida de la deducción tributaria.

5.    Permisos y Licencias: Requisitos Fundamentales

Para realizar remodelaciones de locales comerciales, es indispensable obtener las licencias correspondientes. Los requisitos específicos pueden variar según la magnitud del proyecto y la jurisdicción, pero generalmente incluyen:

• Licencia de Edificación: Obligatoria para cualquier modificación estructural.

• Autorización de Defensa Civil: Asegura que el inmueble cumple con las normas de seguridad para su uso comercial, que se materializan en el Certificado de Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones

• Autorizaciones específicas: En algunos casos, como obras en zonas con valor histórico o monumental, pueden ser necesarios permisos adicionales.

6.    Mitigación de riesgos legales

Prevenir problemas legales durante la remodelación requiere una planificación adecuada y medidas proactivas. Algunas recomendaciones son:

• Revisión de contratos por un especialista: Antes de firmar acuerdos, es útil contar con el análisis de un abogado especializado en derecho inmobiliario o de la construcción y, según el caso, un contador.

• Gestión de riesgos: Identificar anticipadamente posibles contingencias legales, como sanciones por incumplimientos normativos y tomar medidas para mitigarlas.

•  Gestión de subcontratistas: Es importante que exista una comunicación clara con los subcontratistas sobre los estándares de calidad y seguridad requeridos, asegurando que cada etapa de su labor contribuya al propósito del proyecto. Una supervisión adecuada también ayudará a prevenir discrepancias y que las buenas prácticas de ejecución sean aplicadas en todo momento.

Conclusión

La remodelación de locales comerciales, aunque ofrece oportunidades significativas, exige un enfoque legal riguroso para minimizar riesgos y asegurar un desarrollo eficiente del proyecto. Es crucial que las empresas consideren las normativas aplicables, formalicen adecuadamente las relaciones contractuales y gestionen de manera efectiva a los subcontratistas. De este modo, se pueden reducir las probabilidades de conflictos y contingencias legales durante la ejecución de la obra.